מושגים נוספים שבדרך

דירה

דירה היא יחידת מגורים, ובדרך כלל נקראת גם "דירת מגורים" והיא מהווה יחידה בתוך בית משותף. דירה יכולה לשמש למגורים או למטרות אחרות, כגון פעילות עסקית. תשתיות הדירה, כגון צנרת מים, ביוב ורשת החשמל, מחוברות לאלה של שאר הדירות בבית המשותף.

בניין

בניין הוא מבנה אדריכלי המיועד לשימוש כמחסה ולתפוסה מתמשכת על ידי בני אדם. במדינת ישראל מגדיר חוק התכנון והבניה "בניין" כ- כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות - (1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע; (2) קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל;

רכוש בית משותף

בישראל, בית משותף הוא, על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, זה בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. בכל אחת מתשע לשכות המקרקעין המתנהלות ברחבי המדינה מתנהל פנקס רישום בתים משותפים. בכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות אבל נמצא בשטח השייך לבית ורשום בפנקס הבתים המשותפים.

תב"ע

תכנית בניין עיר (או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. בישראל, הקביעה המשמעותית ביותר בחוק הנ"ל היא כי אין לבצע כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנו הוועדה המאשרות (הסבר בהמשך) היתר(הסבר בהמשך) לכך. כל שינוי בנייה ו/או שינוי ייעוד בשטח , חייב לעבור אישור הסדר שימוש בקרקע – דהיינו, אישור תכנית בניין העיר הרלוונטית בשטחו.

תמ"א

במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, תכנית מתאר ארצית (בראשי תיבות: תמ"א) היא תכנית החלה על כל שטח מדינת ישראל והיא משפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי, ועל נושאים בעלי חשיבות ציבורית כמו עקרונות בינוי ושימוש בחופים, דרכי תחבורה ועוד נושאים שיש להם חשיבות כלל ארצית. תכנית המתאר הארצית משמשת גם את הוועדות המחוזיות והמקומיות ומנחה אותן בעבודתן.

תמ"א 38

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון. היא אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

תיקונים ושיפורים בתמ"א

עד לתאריך פברואר 2015 הוכנסו בתמ"א 38 שלושה תיקונים:

  • תיקון מס 1 משנת 2007 : עניינו בהוראות פרשנות מבהירה לכמה הוראות בתכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תוכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38.
  • תיקון מס 2 של התכנית משנת 2010 : עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי").
  • תיקון מס' 3 לתמ"א ממאי 2013: הרחיב את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתכנית המקורית), וכן החיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה ושינויים נוספים.
תיקון מס' 3א' לתמ"א נובמבר 2016, קבע נוסחה חדשה לסל זכויות הבנייה: 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית (Urban renewal) היא שם כללי לתהליך בו אזור עירוני ישן ו/או מוזנח , מבחינה פיזית, אחרת, משתדרג ,משתקם וחוזר להיות חלק מרקמה עירונית חדישה.
תחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, הוא תחום חדש יחסית ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה.
לאחרונה החליטה ממשלת ישראל להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, כדי לייעל את התהליך ולהסיר חסמים ביורוקרטיים. כמו כן מטרת התהליך היא לשקם שכונות חלשות ולהגדיל של שוק הדירות כמלאי לביקוש לזוגות צעירים ולשאר שכבות האוכלוסיה.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא סטטוס בישראל לשטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.
פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות.

הריסה ובנייה

כפי שרשום לעיל, בשנת 2010 נכנסה לתוקף הגרסה השנייה של התכנית, שלפיה ניתן להרוס מבנים אשר מהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם, ולהקים תחתם מבנים חדשים לפי זכויות הבנייה הישנות, בתוספת לזכויות שהוקנו מתוקף התמ"א. תהליך הוצאת היתר לביצוע פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2 הוא מהיר יותר מאשר התהליך המקביל של פינוי בינוי.

ועדה מקומית

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. סמכויות רישוי הבנייה בישראל מחולקות בין שלוש ערכאות מרכזיות: ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות וועדה ארצית. ועדה מקומית אחראית על מרחב תכנון מקומי אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת. ייתכנו מקרים בהם מרחב התכנון המקומי מהווה שטח של מספר רשויות מקומיות, ובמקרה כזה תכונה הוועדה המקומית ועדה מקומית מרחבית.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אחראית על הנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בשטחים בהם קיימת תכנית בניין עיר מאושרת.
בנוסף למתן היתרים ואישור שינויים על פי סמכויותיה, הוועדה המקומית מגישה להפקדה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תוכניות בתחומה אשר אין בסמכותה לאשרן אך היא מעוניינת בקידומן.

ועדה מחוזית

במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה הוא גוף ממשלתי-ציבורי המשמש כגוף תכנוני, ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון והבנייה בשבעת המחוזות של מדינת ישראל, ופועל תחת סמכות משרד הפנים.

תפקידי הוועדה המחוזית:

  • להעיר את הערותיה על תוכניות מתאר ארציות, ולהכין ולהגיש למועצה הארצית תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ).
  • לדון בתוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות המוגשות לה על ידי ועדות המועצות המקומיות ולהחליט בדבר הפקדה ואישורן או דחייה שלהן.
  • לבקר ולפקח על הוועדות המקומיות כדי שאלה תמלאנה את התפקידים המוטלים עליהן בחוק ותקפדנה על ביצוע הוראותיו.
  • תפקידן של הוועדות המחוזיות הן גם ליישם את הוראותיה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בתחום המחוז וגם להנחות את הפעולות של הרשויות המקומיות.